Le Prêt Social Location-Accession (PSLA) peut vous aider à devenir propriétaire si vous êtes un ménage aux ressources modestes. Le projet d’achat peut alors devenir réalisable sous certaines conditions :
- qu’il concerne la résidence principale
- que vous avez la possibilité de dépenser un peu plus qu’un loyer chaque mois
- que vous pouvez vous projeter sur du long terme (au moins 10 ans à notre avis)
Il fait partie des prêts réglementés avec le Prêt Locatif Social (PLS) et le Prêt Locatif Intermédiaire (PLI). Il ne représente qu’une petite partie de ces prêts, un peu moins de 6%.
Encore faut-il que les bailleurs éligibles proposent des logements à des prix abordables (pas plus de 1000€ le mètre carré pour Reims). Ils peuvent tout à fait le faire, depuis 2020, sur les immeubles anciens réhabilités (les travaux doivent représenter plus de 25 % du prix du bien et garantir un DPE au moins égal à E). Malheureusement les offres de ce type sur Reims sont quasi inexistantes. Pour l’instant, sur Reims, les bailleurs utilisent le principe du PSLA pour vendre du neuf et ont plus à ce titre les objectifs d’un promoteur immobilier qu’un véritable projet social.
Comment fonctionne le PSLA ?
Il se compose de deux étapes :
- une étape de location ou le locataire paye une redevance qui contient son loyer plus une somme qui servira à l’achat. Par exemple, au lieu de payer 600€ par mois de loyer, il versera 800€ par mois. Bien sur, ce supplément de 200€ n’est pas perdu, il va constituer une avance sur l’achat. Cette première phase doit être formalisé par un contrat qui prévoit la durée maximum de location avant de passer à la deuxième étape qu’est l’achat proprement dit. Reims étant en zone B1, la redevance maximum concernant la part locative est de 10,13€ le m² en 2025, par exemple 600€ pour un peu moins de 60m2.
- une deuxième étape qui consiste soit en l’achat lui-même et donc au remboursement du prêt, soit à l’abandon du projet ce qui entraîne le remboursement de la partie dite acquisitive (les 200€ par mois selon l’exemple précédent). La durée maximale du prêt est de 30 ans, avec la possibilité de passer à 35 ans en cours de remboursement.
Pour quels avantages ?
- un prêt conventionné qui peut financer 100 % du projet
- une TVA à 5,5 % au lieu de 20 % pour les logements neufs
- une exonération de taxe foncière pendant 15 ans.
- la réduction de 1 % du prix de vente par année passée dans la première étape. Par exemple, si la première étape dure 4 ans, vous bénéficiez de 4 % de réduction sur le prix de vente convenu au départ.
- la possibilité de voir grâce à la première étape si vous pouvez supporter le montant du remboursement de prêt.
Attention, une clause anti spéculative peut exister qui vous oblige à rester dans le lieu de 5 à 10 ans.
Qu’en pensons-nous ?
Le système des 2 étapes est intéressant et pourrait permettre à des ménages aux revenus modestes d’accéder à la propriété. Par contre on regrette fortement que l’État ne permette pas aux bailleurs sociaux d’utiliser ce système pour la vente HLM.
Les alternatives ?
Pour rappel, la vente HLM devrait permettre d’obtenir des prix de vente abordables inférieurs à ceux du marché et des avantages intéressants :
- Frais d’acte notarié réduits
- Éligibilité au Prêt à Taux Zéro
- Éligibilité au Prêt Accession d’Action Logement
- Garantie de rachat de relogement et assurance revente en cas de revente à perte.
Force est de constater que tous les bailleurs ne proposent pas les mêmes réductions face aux prix du marché. Par ailleurs, la prise en compte des années en tant que locataire est souvent peu valorisée : la réduction est souvent beaucoup moins conséquente qu’il y a quelques dizaines d’années ! Un peu de l’esprit social du logement qui se perd.
N’oubliez pas que sur Reims il existe une » maison de l’habitat « , anciennement située au 33 rue Cérès, actuellement 6-8 rue Gaston Boyer qui peut vous aider dans vos projets : de la demande de logement social aux démarches plus diverses concernant le logement (rénovation, projet d’accession, …).